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Renouveler le bail

Le 12 juin 2009

Renouveler le bail - Quitter le logement à l'expiration du bail

Si le propriétaire n'a pas manifesté son souhait de reprendre le logement pour l'occuper ou le vendre, ou pour un motif sérieux et légitime, la location avec le locataire en place se poursuit.

Trois possibilités peuvent se présenter :

Le propriétaire souhaite renouveler la location dans les mêmes conditions

Le propriétaire ne fait aucune démarche

  • Le bail est reconduit pour trois ans, si le propriétaire est un particulier, ou six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

Le loyer peut uniquement être majoré de la variation de l'indice du coût de la construction publié par
l'INSEE, à condition toutefois qu'une clause de révision figure dans le bail initial.
  • Il n'est pas nécessaire de refaire un nouveau.
 contrat : le renouvellement de la location se fait aux conditions du bail initial.
 

Le propriétaire souhaite conclure un bail de courte durée
 
  • Le particulier qui est propriétaire peut conclure un bail inférieur à trois ans, mais d'au moins un an, s'il est obligé de récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex : départ àla retraite, nécessité de loger un membre de la famille).
  • Il doit avertir le locataire au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
  • Un nouveau bail est établi ; il doit indiquer l'événement précis qui justifie une durée de location inférieure à trois ans.
  • Le loyer, dans ce cas, peut uniquement être majoré de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE.

Le propriétaire propose de renouveler le bail avec un nouveau loyer



  • La durée du bail renouvelé est de trois ans , si le propriétaire est un particulier et de six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance).
  • Si le propriétaire considère que le loyer est manifestement sous-évalué, et uniquement dans ce cas, il peut, pour le renouvellement du bail, proposer une augmentation de loyer en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
  • Il doit alors adresser sa proposition au locataire six mois au moins avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Sa proposition doit reproduire l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 (JO du 8 juillet 1989).

Elle doit contenir les références précises qui justifient le nouveau loyer.

  • Le propriétaire qui propose un nouveau loyer ne peut, en aucun cas, donner congé
 

Que peut faire le locataire qui reçoit une proposition de renouvellement de bail avec un nouveau loyer ?

  • Soit il accepte la proposition de nouveau loyer et il manifeste son accord au propriétaire par écrit.
  •  Soit il manifeste son désaccord par écrit ou ne répond pas quatre mois avant la fin du bail.
  • Le propriétaire ou le locataire peut alors saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation, dont le siège est généralement à la préfecture, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
  •  La commission de conciliation convoquera les parties et essaiera de trouver un accord.
  • Lors de cette conciliation, le locataire peut présenter ses propres références.
  • La commission rend son avis dans un délai de deux mois.
  • Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire a intérêt à saisir le juge d'instance, qui fixera un loyer en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
  • Si avant l'expiration du contrat, le juge d'instance n'est pas saisi et si aucun accord n'est intervenu, le contrat est reconduit aux conditions antérieures, c'est-à-dire avec le même loyer, pour trois ans si le propriétaire est un particulier, ou six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

Comment s'applique l'augmentation du nouveau loyer ?

  • Lorsque la hausse est inférieure ou égale à10 % de l'ancien loyer : l'augmentation est étalée parpar sixième sur six ans,si le propriétaire est une personne morale.
Cette hausse s'entend hors révision annuelle liée à la variation de l'indice du coût de la construction.
  •  Lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer : elle doit être, dans tous les cas, étalée par sixième sur six ans.
  • L'étalement par sixième s'applique même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure à six ans, par exemple pour trois ans.
  • Dans ce cas, l'augmentation continue à s'étaler lors du renouvellement suivant.
  • Des décrets peuvent limiter la hausse des loyers lors du renouvellement du bail. C'est le cas en région parisienne.
  • Le renouvellement du bail peut faire l'objet d'un contrat écrit ou si le bail initial était conforme à la réglementation, d'un simple avenant portant sur le nouveau montant du loyer.


Le propriétaire souhaite récupérer son logement à la fin du bail

 

Il peut le faire mais uniquement pour occuper le logement, le vendre ou pour un motif sérieux et légitime ; le congé doit toujours être donné avec un préavis de six mois minimum avant la fin du bail.

Lorsque le bail a été consenti à plusieurs personnes -des locataires mariés par exemple-, le congé doit être notifié à chacun des co-locataires.
  • Le propriétaire reprend le logement pour l'habiter.
Il peut le reprendre pour l'habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin.

Il doit donner congé au locataire en précisant le motif ainsi que les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.
  • Le propriétaire vend son logement

Le locataire a la priorité pour l'acheter. Le propriétaire doit lui donner congé en lui indiquant le prix et les conditions de la vente. L'offre de vente doit reproduire les quatre premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

L'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal.

Si le locataire accepte l'offre de vente : il dispose d'un délai de deux mois pour réaliser la vente à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire. Le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois lorsque le locataire indique qu'il recourt à un prêt. Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, le locataire doit quitter le logement.

Si le locataire n'a pas accepté l'offre dans les deux premiers mois du préavis légal, il doit quitter le logement à l'expiration du bail.

Si le logement est mis en vente à des conditions plus avantageuses : à compter du 1.1.95, le propriétaire ou le notaire doit en informer le locataire ; la notification qui vaut offre de vente, lui est adressée à sa nouvelle adresse ou, lorsqu'il n'a pas fait connaître de changement, à son ancienne adresse.

Le locataire intéressé a un mois pour répondre : s'il accepte la nouvelle offre de vente, il dispose de deux mois à compter de sa réponse pour réaliser la vente (quatre mois en cas de recours à un prêt).
  • Le propriétaire dispose d'un motif légitime et sérieux

Le non-respect en cours de bail par le locataire

 de l'une de ses obligations (retards répétés de paiement des loyers, défaut d'entretien du logement, troubles de voisinage) peut notamment constituer un motif légitime et sérieux pour donner congé.

Le congé doit indiquer le motif allégué.

Quel que soit le motif du congé donné par le propriétaire, si le locataire quitte le logement avant l'expiration du préavis, il ne paie que le loyer et les charges correspondant au temps pendant lequel il a effectivement occupé le logement.

A la fin du bail, si le locataire est âgé de plus de 70 ans et a des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, le propriétaire qui veut donner congé, doit lui proposer un relogement, sauf s'il est lui-même âgé de plus de 60 ans ou a des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.

Le locataire peut à tout moment mettre fin au bail


  •  Le locataire peut donner congé à tout moment ,en cours de bail, avec un préavis de trois mois.

Ce délai est réduit à un mois, dans certains cas :
  • si le locataire est muté ou a perdu son emploi
  • si étant âgé de plus de 60 ans, son état de santé justifie un changement de domicile
  • s'il est bénéficiaire du RMI
Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier.
  • Même s'il quitte les lieux avant la fin du préavis ,le locataire qui donne son congé doit payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, sauf si entre temps un nouveau locatairelui succède avec l'accord du propriétaire.

Au départ du locataire

 

Un nouvel état des lieux

 
A la remise des clés par le locataire, un nouvel état des lieux doit être établi directement entre le propriétaire et le locataire ou, en cas de désaccord, par un huissier.

La restitution du dépôt de garantie

Si un dépôt de garantie a été versé par le locataire à la signature du bail, le propriétaire le lui rend, dans un délai maximum de deux mois après la remise des clés.

Le dépôt de garantie doit être remboursé intégralement au locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes justifiées que doit le locataire au titre, notamment, des charges ou dégradations dues à un usage anormal du logement ; les dégradations dues à la vétusté ne sont pas imputables au locataire.


Les formalités diverses

Le propriétaire a intérêt à vérifier, auprès des services concessionnaires, que le locataire a fait arrêter les compteurs d'eau, gaz, électricité et téléphone.

Il signale le changement d'adresse du locataire au service des impôts : en effet, la taxe d'habitation est due par le locataire qui occupait le logement au 1er janvier de l'année.


En cours de bail


Seul le locataire peut mettre fin à la location. Le propriétaire qui veut reprendre son logement ne peut le faire avant l'expiration du bail, sauf si le locataire ne remplit pas ses obligations.

Dans tous les cas, le congé doit être impérativement donné par huissier, dans le délai réglementaire.
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